商业地产资产如何实现增值?

2022-03-30 10:43

  随着商业地产进一步发展,各大地产企业老板的眼光也更加长远,逐渐有意识地将自己手中的项目从以往的销售经营模式向持有经营模式转变,逐渐从“商业地产销售商”转变为“商业地产运营商”。在持有商业的比例越来越大的情况下,如何实现商业资产的保值与增值就成为业主、开发商以及商管团队面临的最核心问题。

  商业资产的增值主要可从项目运营增值、项目翻新改造、物业维修保养这三个维度来关注。正确的资产管理视角,应该是在商业项目运营过程中,通过对商业项目的经营绩效整体评估,通过定期翻新、改造及设备的定期维护保养,真正提升商业项目的人气和经营效益,进而实现商业资产整体增值。

  一、通过运营管理使得项目增值

  从定向策略、调研、拿地、定位、设计、工程、推广、租赁至营运及维护等,全过程都会影响到日后资产能否保值和增值。特别是在项目开业之后的运营期,运营效果的好坏直接决定了整个商业项目的客流量,进而影响各商户的营业收入,进而影响开发商可收取的租金收入。

商业地产资产如何实现增值?

  二、通过翻新改造使得项目增值

  可以根据标杆企业的经验,商业地产项目的翻新改造主要聚焦在以下几点:

  整体定位:商管公司可以在对商业项目进行深度市场调研和商圈分析后,分析商业项目的发展潜力评估值,如果评估结果不错,则可以考虑引入品牌级数更高的品牌,以提升项目整体定位。

  业态分布:同样建立在充分的市调分析之后,可以考虑对商业项目的业态、租户组合进行调整,对铺位进行重新规划。比如有标杆企业将A区原有的较为中档的店铺调整为国际性品牌,将B区原有的家具店移走,引入青春时尚品牌;同时适度调高餐饮比例,加入了更多休闲餐饮租户等等。通过对业态分布的调整,实现整体业态结构更加合理,同时也实现租金收益进一步提升。

  室内装修:为了使得各个商户的经营形象与日益提升的商场定位相匹配,需要适时推动各商户的室内装修升级。

  硬件改善:为了使得商业项目更加人性化,可以对客流动线进行更好的设计,使其更加顺畅,比如可以在广场中心增加能遮挡阳光和风雨的蓬顶结构,还可在购物中心的各主要位置增加时尚且实用的导视系统,使得客户体验更好,进而带来更高的客单价。

  空间设计:为了更好地营造购物氛围,可以考虑在空间设计方面做文章,比如可以适当地增加暖色调灯光,这样更有利于聚焦人气和举办各种项目推广活动。

  三、通过物业管理使得项目增值

  对于商业项目而言,客流量巨大、服务要求高、管理点分散、营业时间性强,所以日常的物业管理难度比住宅物业要高很多。日常商业项目的物业管理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气正常供应、公用面积保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理和意外事故处理等。对于真正想长期经营好商业项目的地产企业而言,由于各项商业设施的使用频次特别高,需要特别注意有计划地维护保养。